10.첫 집 매매 계약부터 잔금까지, 날짜별 타임라인
공인중개사무소에서 "이 집으로 하실 거면 오늘 가계약금부터 넣으셔야 해요"라는 말을 듣는 순간, 머릿속이 하얘집니다. 대출은 얼마나 나오는지, 계약서에는 무엇을 적어야 하는지, 잔금 날에는 누가 무엇을 하는지 아직 아무것도 정리되지 않았거든요. 첫 집을 사는 과정은 길게는 두세 달에 걸쳐 이어지고, 날짜마다 해야 할 일이 다릅니다. 이번 글은 계약을 앞둔 시점부터 잔금 이후 60일까지를 달력처럼 따라가 볼게요.
결론부터: 날짜 세 개를 먼저 적어 두세요
- 계약일부터 30일 이내: 부동산 실거래 신고(중개사를 통한 거래라면 보통 중개사가 처리해요)
- 잔금일부터 60일 이내: 취득세 신고·납부, 소유권이전등기 신청
- 이사한 날부터 14일 이내: 전입신고(생애최초 취득세 감면을 받았다면 취득일부터 3개월 안에 전입해야 해요)
이 세 날짜를 놓치면 가산세나 과태료가 붙거나 감면을 다시 내야 할 수 있어요. 나머지 일은 이 날짜를 기준으로 거꾸로 맞춰 가면 됩니다.
날짜별 타임라인
| 시점 | 할 일 | 챙길 점 |
|---|---|---|
| 계약 1~2주 전 | 은행이나 주택금융공사에 대출 가능 금액 상담 | 소득, 보유 주택 수, 지역 규제에 따라 한도가 달라짐 |
| 계약 직전 | 등기부등본, 건축물대장 확인 | 소유자와 매도인이 같은지, 근저당이나 압류가 있는지 확인 |
| 계약일 | 매매계약서 작성, 계약금 지급 | 계약금은 매매가의 10% 안팎이 관행, 특약 사항 꼼꼼히 적기 |
| 계약일부터 30일 이내 | 실거래 신고, 신고필증 받기 | 신고필증은 등기할 때 필요 |
| 잔금 1개월 전 | 대출 본신청, 이사 업체 예약, 법무사 섭외 | 대출 실행일을 잔금일에 맞추기 |
| 중도금일(있는 경우) | 중도금 지급 | 중도금을 내면 원칙적으로 계약 해제가 어려워짐 |
| 잔금일 | 등기부등본 다시 확인, 잔금 지급, 열쇠와 관리비 정산 | 같은 날 등기 서류를 넘겨받고 등기 신청까지 진행하는 경우가 많음 |
| 잔금일부터 60일 이내 | 취득세 신고·납부, 소유권이전등기 | 취득세를 기한 안에 신고하지 않으면 가산세(무신고 시 20%) |
| 이사 후 14일 이내 | 전입신고 | 정부24에서 온라인 신고 가능 |
단계별로 조금 더 자세히
계약 전: 서류 두 장은 직접 봐요
등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있어요. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류 여부를, 을구에서는 근저당 같은 빚이 얼마나 잡혀 있는지를 봅니다. 건축물대장에서는 불법 증축이나 용도 문제가 없는지 확인해요. 중개사가 설명해 주더라도 내 눈으로 한 번 더 보는 편이 안전합니다.
가계약금은 신중하게
가계약금을 보낸 뒤 마음이 바뀌면 돌려받기 어려운 경우가 많아요. 보내기 전에 매매가, 잔금일, 중도금 여부 같은 핵심 조건을 문자로 남겨 두세요.
잔금일: 하루에 여러 일이 몰려요
잔금 당일 오전에 등기부등본을 다시 떼어 계약 이후 새로 잡힌 근저당이나 압류가 없는지 확인하세요. 대출금 입금, 매도인의 기존 대출 상환, 관리비와 공과금 정산, 열쇠 인수, 등기 서류 인수가 같은 날 이어집니다. 법무사에게 등기를 맡기면 취득세 납부와 등기 신청을 함께 진행해 주는 경우가 많아요.
등기를 직접 한다면
소유권이전등기는 잔금일부터 60일 이내에 신청해야 하고, 늦으면 과태료가 붙을 수 있어요. 직접 할 때는 실거래 신고필증, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 영수증, 매도인 측 서류 등이 필요하니 관할 등기소 안내를 먼저 확인해 주세요.
사람들이 자주 놓치는 것
- 생애최초 취득세 감면 조건: 본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없고, 12억 원 이하 주택을 살 때 취득세를 200만 원 한도로 줄여 줘요(일정한 소형주택은 300만 원). 이 제도는 2028년 말까지 연장되었어요. 다만 취득일부터 3개월 안에 전입해 실제로 살아야 하고, 정해진 기간 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 낼 수 있어요.
- 개편 예정 내용: 2026년 8월 행정안전부가 발표한 지방세제 개편안에는 40세 미만 생애최초 구입자의 감면 한도를 300만 원으로 높이는 내용이 있어요. 아직 국회 통과와 시행 시점이 확인되지 않았으니 [확인 필요] 계약 시점에 관할 구청 세무과에 물어보세요.
- 지역 규제: 지역에 따라 토지거래허가나 자금조달계획서 제출 의무가 있을 수 있어요. 규제 지역은 자주 바뀌니 계약 전에 중개사와 관할 구청에 꼭 확인하세요. [확인 필요]
- 숨은 비용: 취득세 외에도 인지세(1억 원 초과 계약), 국민주택채권 할인 비용, 법무사 수수료, 중개보수, 이사 비용이 들어요. 잔금 외에 매매가의 몇 퍼센트를 따로 준비할지 미리 계산해 두세요.
자주 묻는 질문
실거래 신고는 제가 직접 해야 하나요?
공인중개사를 통해 거래했다면 보통 중개사가 신고합니다. 직거래라면 매도인과 매수인이 함께 시·군·구청이나 부동산거래관리시스템에서 신고해야 해요.
취득세는 언제 기준으로 계산하나요?
보통 잔금을 치른 날을 취득일로 봐요. 세율은 주택 가격, 보유 주택 수, 지역에 따라 달라지니 위택스의 취득세 계산 기능이나 관할 구청 세무과에서 미리 확인하세요.
잔금 전에 이사해도 되나요?
매도인과 합의하면 가능하지만, 잔금 전 입주는 분쟁이 생기기 쉬워요. 꼭 필요하다면 조건을 특약으로 남기세요.
정리
- 계약 전에 대출 한도를 상담하고, 등기부등본과 건축물대장을 직접 확인해요.
- 계약일부터 30일 안에 실거래 신고가 되었는지 신고필증으로 확인해요.
- 잔금일 아침에 등기부등본을 다시 보고, 잔금일부터 60일 안에 취득세와 등기를 마쳐요.
- 이사 후 14일 안에 전입신고를 하고, 생애최초 감면을 받았다면 3개월 안 전입 조건을 꼭 지켜요.
세율, 감면 요건, 대출 규제는 개인 상황과 지역에 따라 달라지니 세무사, 법무사, 금융기관 상담을 함께 받아 보세요.
함께 읽으면 좋은 글
다음 회 예고
다음 글에서는 결혼을 6개월 앞두고 무엇부터 정해야 하는지, 결혼 준비 체크리스트를 달별로 정리해 볼게요.
이 글은 2026년 10월 13일까지 확인한 자료를 바탕으로 쓴 일반 정보이며 세무·법률 자문이 아니에요. 취득세율, 감면 요건, 대출과 지역 규제는 자주 바뀌니 계약 전에 관할 구청 세무과, 등기소, 금융기관, 세무사나 법무사에게 꼭 확인해 주세요.
📚 출처 요약
- 서울부동산정보광장 나홀로 등기(매매): 계약 후 30일 이내 실거래 신고, 잔금일부터 60일 이내 등기 신청
- 복지로 소식: 취득세 납부는 60일 내에: 취득세 60일 이내 신고·납부, 기한을 넘기면 20% 가산세
- 주택 매매 등기 정리 글(위키독스): 중개사의 실거래 신고 처리, 등기 지연 과태료, 인지세 금액 교차 확인
- 생애최초 취득세 감면 정리(뱅크샐러드): 12억 원 이하, 200만 원 한도, 소형주택 300만 원, 2028년 말까지 연장, 3개월 내 전입
- MTN 2026 지방세제 개편안 기사: 40세 미만 감면 한도 300만 원 상향 추진(시행 시점 미확인)
- 전입신고 14일 기한 안내: 이사 후 14일 이내 전입신고
